發展商今次「散出」的停車場，不少為無人問津的「發霉場」，就如為華懋套現近五千萬的豪景花園四樓，全層一百四十八個車位，九成九空置，長時間只有圖中的電單車及零星車輛停泊。

壹號頭條

車位狂炒一個月閃爆

2012年12月20日 ~~ 第1189期香港《壹周刊》

政府十月尾推出辣招，樓市瞬間冰封，發展商趁磚頭有價，即變陣拆售視作「豬頭骨」的車位，無啖好食的經紀在高佣吸引下瞓身拉客。過去個多月車位市場史無前例地出現掃貨潮，發展商傾銷逾三千個車位，速套現二十億，認真笑呵呵。
不過，接貨者境況就相當「悲壯」；曾持有三千車位、現坐擁四百個豪宅及商廈車位的「車位大王」湯文亮，勸盲目搶貨者：「可以撻訂就撻訂啦，除笨有精呀！」原來，車位熱潮僅限於一手貨，接了發展商火棒的小投資者，根本在二手市場摸貨無從。而車位租金亦因盤源突增，高速掉頭回落，劈足五成！車位炒了個多月已連隨「閃爆」。

家住港島區的林小姐，是今次車位拆售潮的典型投資者，「我未買過車位㗎，一直諗住買細價樓投資，但樓價愈升愈高；而家見幾十萬可以買到磚頭，就即管試吓囉，投資唔顧慮得咁多㗎，始終係磚頭實會升值嘅。」她口中的「磚頭」，正是華懋位於深井的豪景花園車位。上月初車位瘋潮時，她以六十二萬元，買入該屋苑四樓兩個車位。
但林小姐買車位時，原來連豪景花園都未去過！上週一，連車牌也沒有的林小姐，才獨自由港島搭港鐵，再轉小巴，用了一個多小時來到豪景花園，望一望自己買的「磚頭」，「哎！原來呢個出入口係樓梯嚟咋，買嘅時候經紀同我講係𨋢㗎喎，仲諗住發達添！」她還發現其中一個車位的上蓋有水管，「我見網上啲人話有水管唔好呀，而且又話呢度有好多人放租。」不過她補充：「我買咗第二日，經紀話發展商已將全層加價，遲一日已加價到三十四萬啦！」

車位瘋潮至今仍然未止，上週記者在經紀鋪前駐足不夠一分鐘，即有經紀現身，並只推介多個屋苑的車位，對住宅隻字不提。

林小姐到豪景花園停車場觀看，才發現自己買下的車位是「撇雨位」，她稱當日在銷售處僅得平面圖參考，「都係一格格，篤邊格就買邊格，只是 2D圖，邊睇到咁多吖。」

是但排一條隊

仍然充滿信心的林小姐，憶述當日買車位時的情況：「當日華懋喺荃灣如心廣場拆售四個屋苑嘅車位（大圍金獅花園、沙田富豪花園、沙田碧濤花園、深井豪景花園），我原本打算買金獅花園嘅，但去到話賣晒，咁我就是但揀一條隊排，見豪景條龍長過碧濤，就排豪景。諗落梗係啦，碧濤一個車位要五十萬呀，同豪景比差不多一個等如兩個。」
林小姐當日由下午三點排到十一點才買到車位，臨走時她才突然醒起：「大拿拿幾十萬嘅嘢，點解連張圖都無㗎？」她這才捉着一個經紀要圖則，「後來睇番原來經紀俾嘅係一樓嘅，我買四樓㗎嘛！」
揭開豪景車位的「真面目」，這個單位總數二千八百個的舊屋苑，有四個停車場，單位與車位的數目達一比一！而且發展商華懋，還貫徹長賣長有的策略，屋苑還有約三成單位未賣出，人流稀少，記者所見停車場四樓全層竟只泊了一部電單車！林小姐對此有點如夢初醒說：「好似話租金暴跌，搶到落去一千蚊左右……」但很快她又自我安慰：「都係好少錢啫，我唔怕租唔出呀，咪由得佢丟空囉！總之半年賺十萬我就走，到時就買番啲細價樓！」記者將此個案向「車位大王」湯文亮查詢意見，湯聽後搖頭嘆息，並醒她一句：「賺十萬？蝕十萬走都算好彩啦！好明顯是被市場氣氛衝昏頭腦的例子。」

車位大王湯文亮認為，車位現時只宜購作自用，不宜投資。

上月初車位拆售潮漸見熾熱，經紀以 Whatsapp招客，並以回報高作賣點。

車位「閃爆」大龍鳳

車位狂潮，始於 10月 26日，梁振英拍板以買家印花稅及為期 3年的特別印花稅冰封樓市。

10月尾長實及華懋率先將旗下大型屋苑車位拆售，並以達 6%高佣吸引經紀幫手散貨。

經紀除在鋪面外貼大字報招客外，還爭相以 Whatsapp聯絡客人，一味以銀碼少、回報高、風險低硬銷。

大手掃貨的投資者既摸貨不成，又要面對爭崩頭出租的現實，只好自貼招紙於車位地上，以平租免佣求出租。

Full paid僅得三釐息

另一個同樣滿腦子發達夢、並買入豪景花園車位的，是長駐國內的江小姐，她說：「啲錢放喺銀行都無息，買車位收租好過；我知車位按揭唔係好多銀行做，利息又較住宅高，所以咪 full paid（一筆過）囉。」自稱對新界區「幾熟悉」的江小姐，以一百五十四萬，買下豪景花園四個位於四樓的相連車位。
對於現時該處車位租金由二千多跌至一千元，自言並非首次投資車位的她滿不在乎，「發展商拆售後，大家心急出租鬥平嘛，就好似啲新盤入伙咁，第一浸一定有人願意平租，我就唔會喇，我都已經俾晒錢，唔需要每月供，可以話無成本，我放緊月租二千至二千二，希望千八蚊租得出啦。」
按其如意算盤，四個車位各以一千八百元出租，扣除每月管理費及差餉地租後，回報率有五釐。但現實是，在豪景花園的車位需求有限下，位處四樓的車位更加乏人問津。區內的經紀指若然有人肯以一千元承租已算「好好彩」，而一千元這個「現實價」，未扣除其他使費，回報僅得三釐一。對此湯文亮說：「平常無經紀願意做車位收租的，他們視之為豬頭骨，賺得你幾多？而且搞咁多嘢，只得兩、三釐回報，何不買債券？銀行好多有五、六釐回報的債券都好穩定呀！佢（江小姐）死梗呀！」

多個發展商拆售停車場車位後，市場一下子盤源急增，投資者唯有各出奇謀吸客，如圖中豪景花園的車位業主，自行在車位上貼紙招租。（關永浩攝）

今年十月底開始，車位成為市場焦點，部分熱門屋苑的車位更有過百萬元的成交。

五大「霉」場

希冀內地人接貨

相較林小姐及江小姐，一頭天然米金色頭髮的外國人周太，算是最早夢醒。周太嫁作港婦已幾十年，投資經驗亦逾十年，向來有買車位長線收租，「這次是我朋友的經紀，介紹我買金獅花園一手車位的，當時 the market is too hot，我就落訂買了三個，總值一百二十萬。」
她簽好文件後，即日到金獅花園二期現場觀察，這時她才知，發展商放出來的「一手貨」，並不代表一定是新建的停車場。她眼前的，是區內著名的發霉場，場內柱位特多，大部分車位既窄又短，連普通私家車停放，亦會凸了部分車頭在車位外。而且上落車通道分開，上車通道壆高，就算熟手司機亦難以「一手軚」轉上，可謂「發霉位」奇多。
「我一睇就知出事，所以做投資決定前一定要先查清楚， I'm wrong this time!」她雖知自己投資失誤，但仍心存僥倖，「未到最後都唔一定會輸，或者樓市繼續升呢！內地人有好多錢，他們現時除了買車位外可以話別無選擇，或者他們會接我貨呢！」周太說時語氣充滿期盼，並前後三次重複要求記者「 You don't kill the market!」（你不要破壞市場）。對此湯文亮戳破其美夢：「內地人肯定唔會買，完全無機會！唔好以為佢哋（內地人）蠢，佢哋買嘢唔使睇係因為一早做好晒功課！」

金獅花園二期停車場懷舊味道十足，出入口至今仍沒有電閘，只是以一條繩當關。（廖健昌攝）

周太深知自己買錯貨，她視內地客為自己的「一線生機」。

貼街招出租

向來被經紀視為雞肋的車位，在淡市時卻成為經紀落力推銷的吊命貨。

一直以來，車位市場都是冷門投資，雖說車位近年受樓價狂颷帶挈而見升值，但車位始終不如住宅，需求有限。只是十月尾政府開徵買家印花稅及加重特別印花稅打壓樓市，才造就了這次車位狂熱。長實是一眾發展商中最快有反應，政府出招同日，長實的大圍名城即晚出信通知租用車位的住戶，要收起車位準備出售，消息曝光後，投資者蠢蠢欲動，而三日後，調景嶺維景灣畔的二手車位，更錄得以一百零八萬元成交，全城迅即發狂。
自此華懋等其他發展商，順勢推銷車位套現，估計共售出三千個車位。以往車位盡在發展商手中，租金可以操控，如豪景花園月租曾達二千元樓上；現時車位落在不同投資者手上，在自由市場下，租金已「調整」至一千元左右，傳聞該車場更有業主以五百元放租。湯文亮補充：「唔好以為車位銀碼小，收租好簡單，以前我哋有咁多物業同車位，啲經紀都唔願意做車位，我哋幾乎要自己貼街招呀，車位錢好難賺，好陰功㗎！」
不但經紀不願做，連銀行亦不大願意承造車位按揭，現時息口見三釐，年期最長十五年，按揭成數最多五成。要投資車位，湯文亮指最基本留意車位與單位的比例，「好似太古城萬幾伙得二千幾個車位，一比五就是黃金比例啦！現時我哋持有的全部車位，都係同樓上嘅豪宅、商廈一齊揸，保證有需求。」對於突然掀起的車位狂潮，他語重心長說：「除非係自用啦，買嚟投資嘅，未完成交易就好撻訂啦，撻咗都係蝕幾萬蚊啫，除笨有精呀！」

揀車位攻略

柱位多已經不受歡迎，加上柱位與車位零距離，簡直是考司機泊車技術。

若真想買車位投資，買入前一定要做足功課：
•留意停車場的設計，有太多柱、上落通道單線行車的，由於難以「一手軚」泊車及上落，普遍都不大受駕車人士歡迎。

部分舊式停車場的車位偏短，泊下七人車固然凸出整個車頭，就連普通私家車亦不能泊好後打開車尾箱。

•近年落成的車位都有指定長及闊的面積，但舊式停車位則長、短、闊、窄不一，可以留意場內較長身的車輛有否凸出於車位範圍；並排而泊的車輛之間又是否夠位開車門。

喉管是車位剋星，有可能滲漏，如圖中灰色的鹹水喉尤甚。

•揀車位當然以地面一層為首選，價值及租值亦最高；樓層愈高或愈低，租值亦遞減。
•半夜是了解停車場的最好時機，只要巡一巡，出租率高低、保安有否巡更、閉路電視是否運作正常等一目了然。
•日間亦要觀察一次，既留意車位地面有否水漬，亦要小心車位對上天花有否喉管，喉管可分為紅色消防喉、去水喉、雨水喉等多類，前兩者可免則免，因為喉管內充滿水，有水自然有水壓，若然喉管有阻塞，就有滲漏風險。