壹號頭條

雍澄軒買家一鑊熟

2013年02月28日 ~~ 第1199期香港《壹周刊》

長實上週火速售罄葵涌雍澄軒三百五十九個酒店房間，買家以為執到寶，豈料中招，被一份「酒店營運合同」綁死。本刊取得合同全文，律師看過後，發現條款如緊箍咒，買家拱手將酒店房管理權交給長實管理，想招呼朋友入住，並非如長實執行董事趙國雄所說般輕易。

去年十二月雍澄軒出售首間酒店房，清楚列明買賣受「鐵三角」規管。

約五十多歲的陳氏夫婦買入一個雍澄軒兩房單位，他們從事外貿生意，經常有外國客人來港，辦公室就在雍澄軒附近。「如果有個馬來西亞客來香港，我同佢講，『你來我間酒店住』，幾威呀。又近我哋 office，傾生意又方便。同埋又唔係貴，三百幾萬就買到一間。」陳生滿不在乎道。
上週五買家陸續簽署正式買賣合約，但原來合約附帶一份形同賣身契的「酒店營運合同」。這份合同非常神秘，很多買家並不知情。
記者到中環長江中心索閱文件，有中英文版本，當中有很多法律詞彙，惟長實限定只能現場閱讀。
記者閱讀期間，陳氏同時殺上長實質問職員，「我嘅律師同我講咗七個要點，話契約入面有好多苛刻嘅地方，好似泳池咁，業主要再俾錢先用得，但租客就唔使，點解咁奇怪？仲有，而家酒店拆開來賣，我哋使唔使俾拆契費？」職員支吾以對。陳太提高聲量不滿道：「我真係雍澄軒嘅買家，依家我就嚟要簽約，但咁多問題，你又答唔到我，點搞啊？」
隨後職員邀請陳氏夫婦入會議室傾談，約半小時後離開。記者問他們是否知悉有一份「酒店營運合同」？他們反問記者：「我哋無見過呢份文件，點解你知？」

要求延期簽約

從事貿易生意的陳氏夫婦上週五到長實理論後，獲延期至三月四日才簽正式買賣合約。他呻看新聞才知酒店牌二○一八年到期，可能未能續牌，早知如此未必買入單位。（張國慶攝）

陳生皺着眉說：「由簽臨約到正式買賣合約，只得五日時間考慮，但好多文件都睇唔切，所以頭先去長實要求延期，順便將我個律師列出嘅七個要點問番長實。」後來長實通知他，可延至三月四日才簽約。
上週日，另有兩位買家到警署備案，指長實未有交代買賣風險。記者接觸到其中一位報案人鄧女士，她跟兩位朋友各買入一間酒店房作投資用途。她們跟律師簽約時，律師要求他們簽署「免責聲明」，「份嘢話第日律師行有咩損失，都要向我哋追索番，嘩！咁我哋咪好大鑊！」鄧女士本週一也要求長實延遲簽約期，獲長實延至本週內簽約。「唉，而家係簽又死，唔簽又死，都唔知可以點做？」

合約掣肘多多

記者入住馬鞍山海澄軒一個兩房單位，室內設備簡單，沒有 Wi-Fi，電視機仍然是大箱版，房內放置微波爐，但住客不可使用。

雍澄軒酒店房間以平過住宅作招徠，但糖衣背後有很多限制。一般住宅買賣，主要以大廈公契為規管範圍。本刊翻閱雍澄軒買賣合約條文，發現酒店房間受到「鐵三角」規管，包括：大廈公契（ Deed of Mutual Covenant）、分契（ Sub-Deed）及酒店營運合同（ Hotel Operation Agreement）。
雍澄軒與毗連的雍雅軒屬同一份大廈公契，列明空間的地權、使用權、維修費等由誰負責，在此公契上，兩幢服務式住宅及一幢酒店，共有七萬零八百四十三份不分割份數，而雍澄軒當時仍為統一業權，不分割份數為二萬一千一百九十份，即佔整個項目約三成。
至一一年五月，長實獲得地政總署批准分契，此分契詳列了每間房各自所佔的業權份數，至去年十二月底，與長實有生意往來的楊漢源林炳坤律師事務所合夥人葉建昌，買下首個酒店房間，並簽下此分契作實，為拆售踢埋門一腳。

由於各酒店房間不可能各自營運，而要符合批地要求，所有房間只可以作酒店用途，故長實就度了一條好橋，就是用「酒店營運合同」把三百六十個業主一起捆綁。
這三份文件猶如鐵三角，買家在簽訂正式買賣合約時，就要連隨簽下授權書，委任長實旗下的 HORIZON HOTELS& SUITES LIMITED為酒店營運人，把單位的自主權奉上。
看過整份酒店營運合同的立法會議員涂謹申及梁家傑均認為，酒店營運人的權力很大，「業主就如簽下授權書叫營運人全權代表自己去做所有行為，條文內仲要寫明業主無得扭計，一扭計就違約。」梁家傑指，合同內業主唯一的權利是可以自定房價，「不過，安排房間次序的實權，又落回營運者手中。」
涂謹申則謂：「長實為保障自己間酒店可以運作落去，把營運人的權力寫到好大，咁佢先可以有權去管住晒咁多個不同業主，才可以保障唔會因為有人想自住或犯規，而連累整間酒店吊銷牌照。」

酒店營運人大晒

經常代表長實出席地產建設商會的長實法律部首席經理葉建明（右二），原來在本地沒有執業律師資格；其名字還巧合地與雍澄軒首名買家執業律師葉建昌只差一個字。（《蘋果日報》圖片）

記者再找來專門處理物業買賣的律師鍾卓成研究合同，他指合同一開始就講明，酒店營運人可以隨時隨意改動酒店營運守則；而被鍾氏形容為小業主的唯一權利是：「業主可自行找旅行社、經紀等『市場代理』搵房客。」然而，搵到客人也要酒店營運人配合，皆因酒店營運人全權負責房間出租安排。「就算可以自己定價、自己搵客，要入住指定房間，則要同營運人好有默契才可以安排到，不過，呢啲默契嘅嘢，點會喺文件度白紙黑字寫出嚟。」
最令鍾卓成嘆為觀止的是，酒店營運人講明日常運作上，若與業主有利益衝突，業主不可追究，「咁多個單位一齊搵客，總有先後之分，未租得出的業主自然覺得唔公平，相信係防止有呢啲情況才加埋落去。」另外，鍾氏提醒業主，酒店對設施、設備、服務等都有較高的要求，「好似壞咗部咁，住宅、商廈都可以慢慢傾點維修，但酒店唔同，只要營運人覺得壞咗部會影響酒店的運作或服務，那就可以話整就整，話換就換，找數的當然又係業主啦。」

還有，營運人只要認為可能出現赤字，就可以隨時修改酒店營運預算案，業主無聲出。而且，酒店營運人的酬金並不便宜，每年最高可達酒店營運支出的一成，當然管理公司自有方法計算營運支出。
就算對酒店營運人如何不滿，業主亦要啞忍十五年，皆因委任期至二○二八年，其間不論表現如何，業主亦不可以將其炒魷換人。其後要換人，則要集齊七成半酒店業權份數（公用面積及公用設施業權份數不計在內），並且要有另一間合資格的酒店營運公司接手，才有機會成事。

銀行律師行落閘

雍澄軒為市場新產物，而且單位沒有獨有享用權(exclusive possession），所以大部分銀行都為安全計而不承造其按揭，「除了業權與一般物業買賣唔同外，其實一般酒店房最多估值至二百多萬，雍澄軒賣到四百萬一間，好多銀行根本做唔到呢個估值，他日業主要轉按、加按、出售等都好難。」一名銀行按揭主管謂。
長實找到星展、富邦及交通銀行為一手買家提供按揭，隨着契約問題逐漸浮面，有兩間銀行已收緊按揭要求。記者本週一致電星展，職員稱只能為一手雍澄軒買家作出最高四成按揭，按息以 P減 2.5釐，實際利率為 2.75釐。交通銀行亦開始腳軟，會向第一手買家提供最高五成按揭。若買家有其他按揭或收入來自海外，則只能借到四成，息口與星展睇齊。富邦銀行最為進取，向一手買家提供五成按揭，按息最低為 2.5釐。

律師行則較為保守，要求買家簽免責聲明的譚潘葉律師行及劉永寧律師行，記者致電查詢，譚潘葉的職員以「太多客，做唔切」為由拒絕再接雍澄軒買家生意；劉永寧律師行的職員，則指不會再做雍澄軒的樓契。
另外兩間做雍澄軒樓契的分別是李全德律師事務所，及雍澄軒首位買家葉建昌任合夥人的楊漢源林炳坤律師事務所，前者上週五已表明「唔做㗎啦！」律師行業界人士指出，「全行得三幾間細行做，其實做呢單生意，收得一萬幾千蚊，但就要孭上被客告的風險，再唔係就要客簽免責聲明，咁只會做臭個朵，所以大部分行家都寧願唔接，犯不着呀！」
除了雍澄軒，長實可拆售的酒店包括馬鞍山海澄軒；紅磡灣海韻軒及海灣軒，四間酒店合共四千八百三十三個房間，估計全數出售，可套現約三百億元。其中海韻軒於一○年已分契，隨時可以出售。

酒店營運合同霸道

測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟表示，酒店當住宅賣，着數得多。首先地積比率上，「酒店地積比率達十二倍，住宅一般只有八倍。」另外，酒店因應營運而需要貨倉，辦公室等支援設施，「所以酒店通常會有百分之三至五的可豁免樓面面積，甚至有些特別例子有更多。」至於住宅方面，「按當年情況，可能可豁免的面積只有看更室，佔整體的百分之一都沒有。」而且，酒店所補的地價與住宅不一樣。故此，假如以酒店用途來建築，結果又能以住宅形式出售，發展商實在肥過肥仔水。
長實能夠將酒店變住宅賣，全因○三年前的酒店地契，沒有列明「不可拆售」的條款。本刊翻查十多間○三年前的酒店舊契，發現有不少酒店舊契沒有列明「不可拆售」，政府修例後，有些酒店於修改項目大綱內容時被地政總署「落閘」，加入不可拆售的條款。

政府落閘阻拆售

以大角咀的西九龍絲麗酒店為例，其最舊的地契雖在一九六八年發出，當中並無不可拆售的條款，「但間酒店喺○四年做咗一個補地價嘅動作，地政總署就喺呢份新契上加入條款防止酒店拆售。」龔瑞麟解讀說，該條款限制酒店分拆（ restriction on alienation of hotel），除非為了酒店發展，否則發展商不得轉讓、抵押、批租或轉租酒店的其中任何部分，或訂立任何協議與權益，必須視酒店為一整體。
另外，興建中的廣東道、華懋旗下的薈賢居，○一年獲城規會批准興建酒店，但酒店在○七年有改建要補地價，地政總署在新契中清楚加入不可拆售的條款，「除非得到書面同意，否則無論以任何方式，發展商也不得擅自將酒店的部分分割並轉讓。」
政府於九十年代批准用工廈改建服務式住宅，原意是工業區與住宅區之間的緩衝。發展商瞄到可以拆售的好處，長實早於二千年亦拆售金鐘星街的「匯星壹號」。長實再下一城把雍澄軒散貨後，鋪路出售其他酒店。時至今日，市面上有幾多酒店可以拆售，只有政府才知道。長實今次打響了如意算盤，成功向政府挑機，一批做白老鼠的業主卻後患無窮。

雍澄軒與雍雅軒前身是香島印染廠，九七年估值達十三億，陳發柱買下三分之一業權，惟金融風暴捲至只好以一億四千多萬元賤賣予「世交」長實李家。事隔多年，長實先後拆售套現三十四億。圖攝於二千年六月，時為慶豐金主席的陳發柱（左二）與李澤鉅（右二）宣布夥同長實系及李嘉誠成立控股公司。（張國慶攝）

曾在○四年補地價的西九龍絲麗酒店，被地政總署在新契上加上不可拆售條款。（梁百豪攝）

自住有法

註： HO為酒店營運人 Hotel Operator之簡稱

1.業主為求居於自己買下的酒店房間，訂出一個遠超市價的准許使用金，並以書面通知指示酒店營運人。

2.由於准許使用金太高，根本無人爭，故業主可順利成為該房間的「租客」；只要與酒店營運人簽訂使用准許協議，便可入住。

3.以「租客」身份居住的業主，按時交租予酒店營運人。

4.酒店營運人扣起各項使費後，將餘額交回業主。