FCI幾乎每週都有免費講座，吸引大批有意買樓的人士， Anthony（箭嘴示）及 Brian（揸咪者）變身專家，又會施以軟硬招數鼓勵在場人士俾錢報讀課程。

大錢題

潛入投資學堂　揭炒樓「秘」招

2012年11月22日 ~~ 第1185期香港《壹周刊》

近月在網上及報章，不時出現地產投資講座的廣告，宣稱講座免費，標榜「滿身卡數打工仔，五年八層樓」、及「八十後，三層樓一間鋪」等等，這些「成功人士」，更不時上電視、電台、雜誌，甚至出書，大肆宣揚發達經過。
這些成功例子，全都來自一間叫「 FCI」（投資策略研究有限公司）的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技，本刊記者潛入課堂聽課，發現導師皆是行內知名的經紀及炒家，除了教授「走法律罅」的炒樓招數，還落足嘴頭要「團結散戶力量」，游說學生夾錢組空殼公司炒樓，講到明要齊齊「做世界」！

FCI每個月都有三、四堂免費講座，一班主講人「星光熠熠」，包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產（ 169）獨立非執董葉景強等等，而擔任課程總監的，是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良（ Anthony），他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓，只要花錢報讀他們的課堂，便能盡得炒樓精髓。
這時講座上的聽眾已聽得如痴如醉， Anthony的拍檔 Brian即趁機打蛇隨棍上，「我哋要結集力量！報讀課程只係第一步，重點係增大 FCI兵團，就好似美孚啲師奶兵團咁，只要手頭嘅貨多，就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師，亦會成為你哋嘅 support！而我哋近八百個學員，仲會互通消息，邊區有筍盤即時短訊同 whatsapp俾大家！……如果你咁都仲要諗吓嘅，唔緊要，我只同你講：機會只留俾有準備嘅人！」當晚報讀課堂，學費可大減一千至六千八百元；現場見有三十多人即時報名。

Anthony不時接受電視報章訪問，大講其炒樓財技及策略。

記者未上堂前，已收到筍盤短訊（右），有銀行估價外，還有同區市價作考慮，服務看似很貼心。六小時後又有短訊彈出（左），表示筍盤已被學員「瓜分」搶走。

一條龍賺錢

課程總監 Anthony及銷售總監 Brian，在免費講座上不斷氹人落疊，付款上地產課程。

課堂上導師一味唱好樓市，其中財叔及 King Sir更鼓吹樓價升時，一定要加按套現買多層； Brian則叫學員夾錢買鋪。

既是導師，又是鋪位經紀的 Laura，一條龍「幫」空殼公司買賣鋪位賺錢；聲言只為顧問的 Anthony則瞓身入股最少兩間空殼公司，買鋪又買住宅。

落疊夾錢買樓的學員，以為自己賺硬，實質最發是賺完課程學費，又賺空殼公司管理費兼盈利分成的 Anthony、 Brian及 Laura。

第一堂　教你避稅

本週一晚上，記者到佐敦 FCI課室找 Anthony回應，臨走前他還叮囑記者：「你一定要幫我哋澄清呀！我知出面好多人非法集資呀，做埋啲衰嘢，但我哋無嘅！」（林志謙攝）

這個名為「 FCI小本地產投資．財技實戰課程」的課堂，包五個課堂加一個睇樓團，學員約七十人，當中以三十歲的年輕上班族及師奶為主。上堂前一眾學員充滿期盼；「我想好似 Anthony咁，上到車之餘仲有樓收吓租。」「我見有學員成功咗，話同人夾錢買鋪，我都想試吓呀！」
課程的「頭炮」第一堂，由被形容為重量級投資者的「財叔」開始。財叔在網上的「財務自由同學會」群組，已突破一千人，被封為「宅男樓神」。上堂前 FCI負責人提醒學員：「千祈唔好打開財叔個稅務月光寶盒，呢個寶盒打開咗，多一堂都講唔晒！」愛吹水的財叔，不負眾望，由廿年前以四萬元置業開始講起，並教了一些炒樓蠱惑招，如：「如何摸到最好價？想賣樓，梗係扮買家探行情；想買樓，扮賣家放盤啦！」又如「唔好自認係真正用家，炒家唔怕認，筍盤先會益你！」
說到凌晨十二點，部分學員離開，財叔才步入戲肉。他大爆曾有幾層灣仔物業被稅局追稅，靠「出糧」予家人作公司開支扣稅，才得以解決，「咁我阿媽喺我公司做清潔，都要出份糧俾佢㗎！稅局問我，點解清潔工咁高人工，係囉，我都想知點解佢成日話要加人工！」他還笑言，現時朋友多了，可以「交換啲老豆老母用」。

第二、三堂　按揭走罅知多啲

諷刺的是，第二堂由利嘉閣聯席董事何明高講解法律陷阱，他連買住宅「上車」，都講到危機處處，學員都悶得呵欠連連。到第三堂，由出任恒力商業地產（ 169）獨立非執董、現為香港按揭轉介公司董事總經理的「 King Sir」葉景強主講，他教的蠱惑招最令人咋舌。現時手揸十七項物業的 King Sir，教學員以「直系親屬自住」一招，來拆解現時第二套房只借得五成的金管局緊箍咒， King Sir言之鑿鑿說：「你話唔係投資，只係買俾阿爸住嘅，就可借到七成。銀行點知你有幾多個爸爸？又點知你爸爸有無物業？我唔係教你哋犯法呀，只係你借貸嗰刻，真係諗住買俾阿爸住㗎嘛！點知做晒按揭佢老人家先話唔住，咁點舉證呢？」
King Sir還指點學員，為信貸資料庫大洗底，「買樓造按揭有兩份 consent（同意書）要簽，第一份係同意披露物業按揭資料，第二份係同意查閱申請者的信貸報告，第一份可以選擇唔簽。如果已經有好多樓喺手，就唔好簽第一份喇，因為唔簽，銀行只會睇到你信貸資料庫上首四個最新的通訊地址。咁點做呀？一個地址報四次囉！你哋知唔知同一個地址可以有好多唔同寫法？第幾座可以寫 block，又可以寫 tower，電腦系統好蠢㗎咋。你亦可報阿媽阿婆等地址，咁銀行就唔知你真正有幾多物業。」

收幾千蚊學費的 FCI，除了上堂聽導師「吹水」教走法律罅外，每堂還有近百頁的 notes（左），上圖成立空殼公司流程的內容，最後一句更高呼「正式做世界」！

免費講座上所指的實戰睇樓團，在沒有導師的指導下，由學員自己找地方進行，跟一般普通人睇樓無異。

第四、五堂　傍住你玩鋪

第四堂的 Dooby，是前中原工商鋪東九龍區營業董事，他教授工廈投資，主力教大家爭取長成交期摸貨。最後一堂導師，是前中原工商鋪經紀趙敏賢（ Laura），她講古仔的技巧一流，拋出多個著名投資者的買賣逸事，「試過有西環業主想放盤，賣價四千五百萬，話租金做到二十萬。五釐回報睇落幾好，但其實無咁高，點解？業主每年要俾租客廿萬水喉維修費，明唔明？又有無聽過廿四小時營業嗰種便利店，無閘嘅，但業主每年要回俾租客幾萬蚊嘅鐵閘維修費。邊嚟維修費呀，明唔明？鋪就係咁玩！無人傍住你哋點玩？」這些招數可在表面上造高租金回報，吸引下一手投資者。
而最後的「實戰」睇樓團，原來只是分小組各自去搵盤睇樓，既無導師帶領，又無「師兄師姐」指導，各隊人都是沒甚計劃地在西環、佐敦、紅磡及葵涌等一帶覓食。完畢返回佐敦課室，由 FCI負責人再講解夾錢開空殼公司買鋪的細節，並叮囑夾錢的學員，「所有資金不經 FCI手，全部都係入落第時成立咗的空殼公司銀行戶口，你哋啲錢經 FCI手就變咗非法集資㗎啦！」 FCI自○九年成立至今，已有最少三間由投資者夾錢炒樓的公司成立，買入西環厚和街地鋪及佐敦舊樓，並改成賓館。
這些成立的空殼公司，由 FCI的子公司 FCIPIS管理，向空殼公司每月收取管理費之餘，他日賣出鋪位，扣除使費後，利潤還要分百分之八至十四予這家子公司作獎金；而以鋪位經紀身份任導師的 Laura，原來是 FCIPIS股東，佔股達三成，學員炒鋪有賺 Laura即可袋袋平安。而那些星級課程，每個課程按人數估計可袋近五十萬，平均一個月便辦一次，負責人及導師都人人有得分。

FCI架構圖

Anthony有份投資的空殼公司，今年內兩度買入佐敦韶興大廈單位，並正進行改裝（棚架位置），打算與樓下的賓館分一杯羮。（關永浩攝）

夾錢者難有保障

記者將 FCI及 FCIPIS的公司資料、課程報名表、夾錢炒樓的「合作協議書內容重點」等文件，交給大律師陸偉雄細閱。陸偉雄指：「這是一份不平等的合約條款，保障嘅係公司，投資者可謂完全無保障。」針對該份「合作協議書內容重點」，他指出，「呢度寫明，每位股東都有責任成為按揭擔保人，但就只提及擔保人可以分多啲錢做獎勵，但完全無講擔保人的風險。公司被追數，第一個就告公司，第二個就是擔保人！另外，流程中提到 FCIPIS找了律師幫助學員成立空殼公司，咁夾錢的投資者有無得揀其他獨立律師呢？受委任的律師會以自己的委託人利益為最大考慮，對其他人有可能唔夠公平。」
眼見章程內一句：「齊集資金便正式做世界」，陸偉雄笑言：「從未見過正經嘅公司有呢類句子！」由於空殼公司的支票簿及公司印都由 FCIPIS「代為管理」，陸偉雄指：「咁即係空殼公司的管理權，已落咗喺 FCIPIS手上，咁就有可能變成非法集資。」
根據《證券及期貨條例》，任何人邀請公眾將資金投入資產或生意，而投資者沒有參與日常運作，可從生意取得回報，即屬集體投資計劃，除非事先取得證監會批准，否則屬違法，最高刑罰為監禁三年及罰款五十萬元。至於課堂上導師所教的避稅等走法律罅方法，較難入罪，「除非涉及虛報假地址、偽造文書等直接的證據，而且要有受害人，才較有可能成立教唆欺詐這刑事罪。」

在網站上設有「財務自由同學會」的財叔（箭嘴示），是 FCI課程的王牌導師，講課要按人頭收費，但他喜歡四圍吹水，堂上講的內容十之八九可以在其部落格找到。（嚴寶權攝）

政府出雙辣招後， FCI就以短訊報喜，指其中一間空殼公司賣出的厚和街街鋪，已作價二千萬賣出。（于港民攝）

否認非法集資

Anthony常掛在口邊，指一伙人過去曾掃起金獅花園，據他本週一稱，他本人只買賣了一伙。（關永浩攝）

本週一晚記者找到 FCI負責人 Anthony，他否認有涉嫌違法，「（非法集資）梗係唔會啦，唔係我哋去集資，啲錢完全唔經我哋手，錢係入返同學開嘅合資公司。（你哋嘅角色呢？）我哋只係 line up一班想做生意嘅人，做顧問，話俾佢哋聽法律上、會計上點做，點先係合法，所有程序都跟足公司法。」對於「合作協議書內容重點」規定，要夾錢的學員先交一萬元誠意金， Anthony解釋那是保證金（ Deposit），而「一齊做世界」他則辯稱：「 Gimmick嚟㗎啫！」
至於堂上導師涉教人走法律罅，他笑笑口謂：「教人避稅？我哋課程內容完全無呢啲嘢，可以俾 note你睇！（ Note上無但導師口講呢？）可能係有同學問問題，個導師分享番出面啲人點做啫，就好似電視台訪問嘉賓，內容唔等於電視台立場。」身為 FCI負責人之一的 Anthony，卡片上寫上自己是催眠治療師，及亞洲青年企業家聯盟的創辦人等等；曾炒賣七個物業，賺近三百萬。佔 FCI百分百股權的大股東，是身份神秘、從未現身的雷愿桁， Anthony等一干人如此精明，要避過法律責任，應當無難度。

夾錢投資爭拗多

與人集資，不論是買樓買鋪抑或做生意，風險都甚大，過去亦有同類事件發生，最終一班投資者鬧爆被騙。○九年時，便有一位網友 Catman（鍾詠淵）在面書，發起「 5000蚊做老闆」（ Project O）群組，廣邀網友夾錢開 cafe，半年來吸引逾千人加入，最終由三十五名八十後籌得四十三萬元。
當時已有律師提醒，集資做生意，要考慮牽頭人的誠信及衡量風險，就算是出任有限公司董事，若公司出問題，投資者亦要負上法律責任，並非「蝕錢走人咁簡單」。最後 Project O股東間對生意前景及方向意見多多，出現嚴重分歧，開業不足一年就結業，大批網民鬧爆被騙。之後他再以相同方式集資開設台式餐廳，同樣爛尾收場。 Catman其後更騎呢地轉行做催眠師，被《蘋果日報》踢爆涉及性騷擾。