落成超過三年的深圳華南城二期,其二號交易中心仍「十室九空」。有關出租率,華南城在年報中的交代亦令人一頭霧水,指二期「已推出可出租」的總建築面積,佔用率為五成一。(歐陽江攝)

大錢題

拆解華南城「發水」局

2012年12月13日 ~~ 第1188期 香港《壹周刊》

上週二,華南城( 1668)被內地傳媒踢爆其內地多個項目涉嫌「土地違規」,公司一度停牌。民企的「高增長」賣點,再次成為詛咒。
○九年上市的華南城,在深圳發展及經營商品交易及物流中心,雖獲大孖沙四叔(李兆基)入股力撐,但甫上市股價即下挫三成,淪為當年新股「潛水王」。不過,主席鄭松興野心不減,近年東征西討、大興土木,於多個城市複製「華南城模式」,規模動輒以百萬平方米計。三年間,業績「脫胎換骨」,由勁蝕過億,變為年賺十三億。可惜,華麗業績背後,卻疑點處處,本刊踩入集團深圳大本營及廣東河源發展項目,揭開華南城背後的發水真相。

上月底,華南城公布中期業績,收入激增一點八倍至二十五億元,核心盈利暴升二點七倍至五億元。業績「靚」得驚人,怎知上週二,內地財經報紙《每日經濟新聞》以兩大版篇幅,踢爆華南城內地多個發展項目涉嫌土地違規,其中南寧第一期項目的兩幅「倉儲用地」,被指擅自改作興建交易中心,違反土地用途,且「偷步」賣鋪。
事實上,近年華南城迅速擴張,於南寧、南昌、西安等多個城市,大肆興建交易中心及商住項目,包括住宅、酒店及寫字樓,總規劃建築面積超過五千萬平方米,相等於約一百八十六個擴建後的香港會展。與此同時,業績亦瘋狂「發水」,營業額由○九年度的二億多元,颷升十六倍至一二年度的逾三十六億元。為此,本刊直擊其深圳老巢及河源項目,揭開華南城業績發水背後的三大泡沫。


○九年華南城上市時獲得恒基主席李兆基認購,其兒子李家誠現身推介會(中),為華南城主席鄭松興(右二)站台,但股票甫掛牌即插水。(張國慶攝)


華南城於深圳的大本營,佔地逾一百萬平方米,相片所見為第一期。○九年公司上市時,收入主要來自營運一期五個原料交易中心。(歐陽江攝)

泡沫一 深圳老巢大而無當


距離深圳羅湖約三十五分鐘車程的華南城,位於龍崗區,鄰近工業區,總規劃建築面積相等於八個香港會展。上市時,以平租及擁有物流倉存等一條龍配套,作為賣點。最早落成的一期幾乎全部租出,商戶以行業分區,有皮革材料、電子、布料等,買家主要為廠家或採購商。上週六,場內人流疏落。
一街之隔是○九年落成的二期,規模較一期大一倍。其中,二號交易中心非常冷清,一樓至三樓的主要通道以售賣茶葉、乾貨及服裝店鋪為主,其他區域大多十室九空,包括二樓的「國際品牌內衣交易中心」及五樓的「國際工業博覽會館」都空空如也,儼如「死城」。頂層為餐飲區,僅一間餐廳營業。於三樓售賣男士服裝的黃先生便大呻人流少︰「地方太大,附近都係工業區,點做旺?○九年招商時,華南城話呢度會租晒出去,點知來到先發現唔係嗰回事!向住走廊嘅鋪都叫做有啲人氣,後面嗰啲唔使諗,大部分係吉鋪,唔係業主唔想租,係租唔出!」
租金便宜,甚至任由空置鋪塵,皆因「麵粉價」低。○二年華南城以三億元向深圳政府買入地皮,土地買賣合同規定只可出售三成鋪位,餘下只可出租。但單是二期一號及二號交易中心,已為集團貢獻逾三十億收入,計落已賺凸。近年中國經濟轉差,製造業大受影響,二期華南城出租率奇低,但集團卻置之不理,急急腳於其他城市複製「華南城」,賺取「第一水」的暴利,隨時變成另一個「二期翻版」。


雖說是交易中心,但二期卻有不少小商店,其中做男裝零售的黃先生因貪租金便宜而進駐,守足三年,但商場人流依然稀少。(于港民攝)


超高增長惹質疑

泡沫二 河源項目不務正業


華南城於廣東河源的項目較深圳更龐大,除會興建商貿物流城外,更首次加入「食水更深」的豪宅部分。○九年,住宅項目「十里東岸」動工,三百幢別墅去年開售,為華南城帶來四億七千多萬元收入,佔全年收入兩成一。
樓盤位於紫金縣市郊,距離市中心需要大半個小時車程,人跡罕至,其銷售中心經紀張先生坦言交通不便,他表示﹕「附近比較荒蕪,我們的膳食亦要公司提供,但華南城計劃興建大型商業中心,以後會很旺的。」不過,連銷售員也不知道,急於套現的華南城已於去年九月,將十里東岸餘下項目連債務以九億多元人民幣賣給深圳的房地產公司。至於規劃中的商貿物流城,有村民指去年底曾舉行奠基儀式,但至今仍大多是爛地。項目未動工,銷售中心卻有廣告指商城已在「招商中」,但經紀卻不知道確實完工日子及項目確切位置。


華南城於發展別墅項目十里東岸,去年初開賣,但同年九月,卻急急腳將持有餘下項目的公司出售,加快套現。(于港民攝)


河源聯新村村民鄧先生指,華南城以平均每畝兩萬九千元人民幣收地,但自去年底奠基後,項目一直未見動工,村民索性在空地種菜。(于港民攝)


深圳華南城把二期一號廣場的一樓及地庫用作特賣場,招商部職員透露,以免租方式吸引品牌進場,僅收取管理費,並按店鋪收入拆賬。(歐陽江攝)


○九年開業的一號廣場三樓至六樓暫未有租戶進駐,但天花已開始剝落,出現大洞。(歐陽江攝)

泡沫三 巨額誠意金


華南城為讓資金及早回籠,不惜「踩線」。其中,南寧項目涉嫌偷步開工,未獲批更改土地用途,便在倉儲用地上興建商業及住宅。另鄭州及西安項目,更涉嫌在未正式拿地前已開工建設。心急皆因管理層之前誇口今年全年銷售目標為八十億元,但截至九月底止的中期業績,物業銷售收入為十九億元,僅為目標的二成四。
另外,中期業績顯示,集團的「按金及預收款項」高達三十二億元。有中資分析員透露,公司管理層於公布中期業績後的投資者會議上指,當中二十億為預先收取客人的「誠意金」(按金,若客人未能成功揀鋪,可全數取回),但內房寒冬未過,華南城卻能做到如此「成績」,令當日不少分析員存疑。「呢一、兩年華南城多咗新盤,多咗客人預早落訂好合理,但有成二十億按金咁多,就好唔尋常!客人通常係俾細訂,頂多一萬、幾千,依家講緊二十億,當佢收取物業售價嘅百分之五做訂金,即係呢批物業總值達四百億,好誇張!仲有,客人一日未揀鋪,都唔知有幾多按金可以成功入賬。」該分析員表示。
巨額誠意金令人懷疑,負債上升卻是事實。截至今年九月底,公司負債達七十四億元,今年十月再發約值十億元的票據,年息十三點五釐,可見其十分水緊。該中資分析員警告︰「華南城嘅項目遠離市區,起埋酒店、住宅做配套都好合理。不過,地產項目理應係輔助性質,幾位股東強項係搞物流園同交易中心,唔好本末倒置,如果要買內房股,大把選擇啦!」 

撰文:黃捷、鄭佩珊

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