前日九龍塘地皮拍賣，創九龍新高呎價，每呎樓面地價高達 1.6萬元，當然，這只是表面數字，人人都知道地產商可以通過一些方法增加可發展的面積，使到最後總建築面積大幅增加，這個過程，傳媒稱之為「發水」。「發水」之後，呎價實際上是遠低於 1.6萬元，因此，一些評論說地價 1.6萬元，將來建成之後，售價一定超過 2.5萬元、 3萬元……等等說法只是傳媒在誇張，今日地產商買地，將來可以賣樓之時已是 2013年的事， 2013年的樓價仍然處於高位嗎？沒有人知道，樓價是樓價，地價是地價，是兩個獨立的市場， 1997年高價買地的地產商能不能高價賣掉？不可能， 2003年已經落成的豪宅君臨天下遲至今年仍在銷售，是地產商在 2003年收起來不賣，空置了多年，如果地產商財力不夠，能捱得過嗎？很多人批評發水樓制度，認為這是官商勾結，認為應該全面禁止發水樓，可是羊毛出在羊身上，當有一天，完全沒有發水樓時，拍賣價也自然會下降，地產商聰明得很，他們願意付呎價 1.6萬元買地，實際上他們算過，加上發水的成份，呎價是遠遠低過 1.6萬元。
宏利可考慮低吸
許多人說，地產商把窗台、把住客俱樂部、走廊、電梯、花園……當成可售賣面積賣給顧客，這是不對的。是的，要解決這個問題的方法很簡單，可以立法規定地產商賣樓時只能告訴買家該單位的真正實用面積，告訴買家每平方呎實用面積多少錢，所謂建築面積是不准公開的，買家只能夠知道總建築面積及他們所買的單位的實用面積，這麼一來，你就不必擔心地產商拚命建很大的住客俱樂部來賣給你，當然，沒有豪華的住客俱樂部也不算豪宅。昨日談起中國人壽（ 2628）與宏利金融（ 945），國壽自然是我的愛股，但是，第二季見紅的宏利是不是一無是處？也不是，可能，這是趁低吸納的好時機，跌得重，反彈也會較強， 2008年所有恒生指數成份股中，跌得最重的兩隻富士康國際（ 2038）與中信泰富（ 267）成了 2009年升幅之冠。曾淵滄作者為城市大學 MBA課程主任
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